อ่านสัญญา "พิทักษ์สิทธิ์" ก่อนซื้อบ้าน

เปิดปมปัญหา ผู้ซื้อบ้าน กับ เจ้าของโครงการระลอกใหม่ แนะอ่านสัญญาก่อนซื้อขายที่อยู่อาศัย รับมือปัญหาอนาคต

ประเด็นปัญหาระหว่าง "ผู้ซื้อบ้าน" กับ "เจ้าของโครงการ" คงไม่ใช่เรื่องใหม่นัก จะเห็นได้ว่า มีกรณีการฟ้องร้องเกิดขึ้นแทบรายวัน หรือหากเปิดเข้าไปตามเว็บไซต์ Social Network ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Prakard หรือ Pantip ล้วนแล้วแต่มีเรื่องราว "หลังการขาย" ที่อยู่อาศัยที่ไม่น่าประทับใจนักทั้งโครงการเล็ก และโครงการใหญ่

ส่วนหนึ่งเป็นเพราะลูกบ้านมีความคาดหวัง "สูง" ในการซื้อที่อยู่อาศัยว่าจะต้อง "ตรง" กับแผ่นป้ายโฆษณาที่โครงการได้ประกาศไว้ หรือ "ตรง" ตาม "คำบอก" ของพนักงานขายทุกประการ โดยเฉพาะกับการซื้อที่อยู่อาศัย "ราคาแพง" ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ลูกบ้านทุกรายต่างมองว่า จะต้องได้รับ "บ้านที่ดี" และ "บริการหลังการขาย" ที่ดีตามไปด้วย

แต่เมื่อถึงเวลาได้อยู่อาศัยจริง แล้วพบว่า ไม่เป็นไปตามความคาดหวัง ทั้งเรื่องคุณภาพของบ้าน การบริการต่างๆ ของเจ้าหน้าที่โครงการ ไปจนถึง บริการสาธารณะภายในโครงการ ซึ่งหมายรวมถึง "ทรัพย์สินส่วนกลาง" ต่างๆ ทั้งถนนส่วนกลาง พื้นที่สวนสาธารณะ คลับเฮ้าส์ ฯลฯ ที่ไม่เป็นไปตามที่ได้รับข้อมูลทาง "วาจา" จากพนักงานขายก่อนการตัดสินใจซื้อ จึงกลายเป็น "ปมปัญหา" ที่ลูกบ้านหวังให้ "เจ้าของโครงการ" เร่งแก้ไข ซึ่งในบางปัญหาเป็นข้อตกลงทาง “วาจา” ที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง อาจเป็นเรื่องยากต่อการแก้ไข เพราะสิ่งเหล่านั้นไม่ได้ระบุอยู่ใน “สัญญา”

การทำความเข้าใจกับ “สัญญาซื้อขาย” อย่างละเอียดและถูกต้อง จึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะเกือบทุก “ปัญหา” ที่ไม่ได้รับการแก้ไข ล้วนเกิดจากความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนในช่วงก่อนซื้อขาย ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเกิดจากการได้รับข้อมูลยืนยันทาง “วาจา” จากพนักงานขาย แต่ไม่ได้ตรวจสอบว่า ไม่มีระบุในสัญญาซื้อขาย

ล่าสุด กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ ได้รับการร้องเรียนจากนางวรวรรณ ลูกบ้านรายหนึ่งในโครงการธนาพัฒน์ เฮ้าส์ พระราม 3 เกี่ยวกับการอยู่อาศัยหลังการซื้อ โดยขอนำเสนอเป็น 3 กรณี ดังนี้

กรณีที่ 1 เรื่องการก่อสร้างโครงการใหม่บริเวณหน้าบ้าน
 
นางวรวรรณ ได้ระบุว่า ได้เลือกซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวบริเวณด้านในสุดของโครงการฯ ด้วยราคา 8.5 ล้านบาทตั้งแต่เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เพราะต้องการความสงบในการอยู่อาศัย ซึ่งบริเวณพื้นที่ตรงข้ามบ้าน เดิมเป็นพื้นที่โล่ง ก่อนตัดสินใจซื้อได้สอบถามพนักงานขายว่าพื้นที่โล่งดังกล่าว ทางโครงการฯ จะใช้เป็นพื้นที่เพื่อกิจกรรมใด ทางพนักงานขายระบุว่าจะจัดทำเป็นสวน แต่ปัจจุบันมีการก่อสร้างเป็นโครงการใหม่ ซึ่งในส่วนของการก่อสร้างโครงการใหม่ ไม่ได้ติดใจ ถือว่าเป็นสิทธิของบริษัทฯ แต่สิ่งที่ได้รับผลกระทบ คือ เรื่องเสียงและฝุ่น จึงสอบถามไปยังโครงการว่า ขอให้ทำงานเฉพาะวันจันทร์ถึงวันศุกร์ได้หรือไม่ ซึ่งทางโครงการฯ ได้ตอบกลับเป็นจดหมายยืนยันจะทำงานในวันจันทร์ ถึง วันเสาร์ ตั้งแต่เวลา 8.00 น. – 18.00 น. เช่นเดิม

“เสียงในการก่อสร้าง การขุดเจาะ ความสั่นสะเทือน เป็นสิ่งรบกวนการพักผ่อนในช่วงวันหยุดของดิฉัน จึงได้ร้องขอให้ทางโครงการฯ ดำเนินงานก่อสร้างเฉพาะช่วงวันจันทร์ - วันศุกร์” นางวรวรรณ กล่าว

กรณีที่ 2 เรื่องการใช้บริการที่คลับเฮ้าส์

นางวรวรรณ กล่าวว่า ก่อนการตัดสินใจซื้อพนักงานขายได้ชี้แจงว่า ค่าส่วนกลางในแต่ละเดือน ครอบคลุมบริการส่วนของสระว่ายน้ำในคลับเฮ้าส์ สามารถใช้บริการได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม  ซึ่งช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสามารถใช้บริการได้ฟรีตามปกติ แต่ปัจจุบันทางโครงการฯ ได้จัดเก็บค่าใช้จ่ายในส่วนของสระว่ายน้ำต่อการใช้ในแต่ละครั้งเพิ่ม และยังคงจัดเก็บค่าส่วนกลางตามปกติ

นอกจากนี้ ยังมีความกังวลว่า โครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างเปิดขายจะมีสิทธิในการใช้คลับเฮ้าส์ ซึ่งตนเองไม่เห็นด้วย เพราะจะทำให้ปริมาณผู้ใช้บริการมีจำนวนมากเกินไป

กรณีที่ 3 เรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ภายในบ้าน

นางวรวรรณ ระบุเพิ่มเติมว่า นอกจากปัญหาในด้านการอยู่อาศัยแล้ว ที่ผ่านมายังมีปัญหาเรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน เช่น ปัญหาไฟช็อต พื้นทรุด ท่อประปาตรงลานจอดรถแตก ทำให้ต้องซ่อมแซมต่อเนื่อง แม้ว่าจะเพิ่งซื้อมาเพียง 2 ปีเท่านั้น

เธอ ยังกล่าวอีกว่า อยากแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านทุกรายอ่านสัญญาการซื้อขายอย่างรอบคอบเกี่ยวกับสิทธิต่างๆ ภายในโครงการ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน และยอมรับในข้อตกลงถึงสิทธิที่จะได้รับหรือไม่ได้รับก่อนที่จะเซ็นสัญญา เพื่อลดปัญหาต่างๆ ในระหว่างการอยู่อาศัย

นอกจากนี้ ก่อนรับโอนบ้าน ในขั้นตอนของการตรวจความเรียบร้อย ควรหาผู้เชี่ยวชาญ เช่น วิศวกร หรือสถาปนิกร่วมตรวจรับบ้าน น่าจะดีกว่าการตรวจรับบ้านด้วยตัวเอง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญจะมองเห็นจุดสำคัญที่จำเป็นต้องตรวจสอบมากกว่า