วันอังคารที่ 30 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

นักลงทุนบุก'แม่สอด'รับเกตเวย์ไทย-พม่า

นักลงทุนบุก'แม่สอด'รับเกตเวย์ไทย-พม่า ผุดคอนโด 600 ยูนิต ดันราคาที่ดินพุ่งสูง


กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บุกยึดทำเลทอง "แม่สอด" ประตูหน้าด่านไทย-พม่า ผุดคอนโดมิเนียมเกือบ 600 ยูนิต มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท หอการค้าฯตากระบุเป็นปรากฎการณ์ใหม่ "ลงทุนที่อยู่อาศัยแนวตั้ง" ในหัวเมืองเล็ก พบราคาที่ดินพุ่งพรวดจากไร่ละ 4 ล้าน เป็น 15 ล้าน รับ "ทำเลทอง" อาเซียน ลูกค้าไทย-พม่ากำลังซื้อสูง 
นายวิวัฒน์ กิตติพรพานิช กรรมการผู้จัดการ บริษัท วันเดอร์ วี แอสเสท จำกัด เปิดเผยว่า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในปี 2558 จะทำให้เมืองการค้าชาย อ.แม่สอด จ.ตาก เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านการลงทุนสูง นับเป็นทำเลทองทางการค้า-การลงทุน ระหว่างไทย-พม่า ทำให้เกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น 
"วันเดอร์ วี แอสเสท เป็นทุนกลุ่มแรกจากเชียงใหม่ที่เข้ามาบุกเบิกตลาดคอนโดมิเนียมใน อ.แม่สอด"
บริษัท ลงทุนกว่า 110 ล้านบาท พัฒนาโครงการวี คอนโด (VEE CONDO) จำนวน 2 อาคาร รวม 140 ยูนิต ราคา 1.29 ล้านบาทขึ้นไป เปิดขายตั้งแต่เดือนมี.ค.ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขาย 80% เป็นกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ 50% ชาวต่างชาติ 20% ส่วนใหญ่เป็นชาวพม่า นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจที่เข้ามาลงทุนใน อ.แม่สอด 10% สำหรับการก่อสร้างคืบหน้าไปกว่า 10% คาดใช้เวลาในการก่อสร้าง 1 ปี
คอนโดบูมเจาะกลุ่มนักธุรกิจ
นายกัณฑ์อเนก ศรัณย์ชล กรรมการผู้จัดการ บริษัทเคเอ็น เชียงใหม่ จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ และกรุงเทพฯ มานานกว่า 20 ปี กล่าวว่า ได้เข้าไปลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ ใน อ.แม่สอด รองรับภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่องในอนาคต เนื่องจากบริเวณดังกล่าวเป็นศูนย์กลางการค้า การลงทุนระหว่างไทย-พม่า 
บริษัทได้ซื้อที่ดินจำนวน 3 ไร่ บริเวณใกล้กับสะพานมิตรภาพไทย-พม่า เพื่อพัฒนาโครงการลักซ์คอนโด แอท แม่สอด เป็นคอนโด 2 อาคาร ขนาด 7 ชั้น จำนวนรวม 156 ยูนิต กำหนดขายราคายูนิตละ 1.4 ล้านบาทขึ้นไป คาดเริ่มการก่อสร้างเดือน ส.ค. นี้ ใช้เวลาก่อสร้าง 1 ปี พร้อมเปิดการขายในเร็วๆ นี้ เชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าทั้งในพื้นที่ และนักธุรกิจที่เข้ามาลงทุนใน อ.แม่สอด ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ทุนท้องถิ่นลุยลงทุน
นายประพัฒน์พงศ์ อัจฉรารุจิ ประธานกรรมการ บริษัท เสรีกรีน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการท้องถิ่้นเล็งเห็นศักยภาพตลาดที่อยู่อาศัยใน อ.แม่สอด จึงมีการลงทุนโครงการเบส คอนโดมิเนียม มูลค่าลงทุน 120 ล้านบาท บนพื้นที่ ต.แม่ปะ ห่างจากเทศบาลนครแม่สอด ประมาณ 300 เมตร แบ่งการก่อสร้างเป็น 2 อาคาร จำนวนรวม 135 ยูนิต ราคายูนิตละ 1.16 ล้านบาท ขณะนี้เริ่มทำการก่อสร้างแล้วคาดแล้วเสร็จช่วงปลายปี 2557 พร้อมเปิดขายเมื่อเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขาย 67% มีสัดส่วนลูกค้าเป็นคนในพื้นที่ จำนวน 30 ยูนิต นักธุรกิจชาวไทย จำนวน 20 ยูนิต และนักธุรกิจชาวพม่า จำนวน 30 ยูนิต 
"ถือว่าได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้ายังมีอยู่จำนวนมาก"
ราคาที่ดินพุ่ง-อาคารพาณิชย์ขยายตัว 200%
ทางด้านนายสมศักดิ์ คะวีรัตน์ ประธานหอการค้าจังหวัดตาก กล่าวว่า ปัจจุบันพื้นที่ อ.แม่สอด มีการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวนมาก คิดเป็นอัตราการขยายตัวกว่า 200% เทียบปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาอาคารพาณิชย์ในพื้นที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากยูนิตละ 1 ล้านบาท เป็นยูนิตละ 4-6 ล้านบาท ส่วน "ที่ดิน" บริเวณถนนเอเชีย จากไร่ละ 4 - 5 ล้านบาท ขยับขึ้นเป็นไร่ละ 13 - 15 ล้านบาท 
พร้อมกันนี้ ยังมีกลุ่มทุนจากส่วนกลางเตรียมเข้ามาลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม อีก 1 แห่ง ขนาด 110 ห้อง บนพื้นที่ 10 ไร่ในเขตเทศบาลเมืองแม่สอด และสำรวจพื้นที่เพื่อก่อสร้างโรงแรมหรูระดับ 5 ดาว จำนวน 50 ห้อง อีกด้วย 
"ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน อ.แม่สอดมีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะการก่อสร้างคอนโดมิเนียมในเมืองขนาดเล็ก ที่เข้ามาลงทุนพร้อมกันร่วม 600 ยูนิตมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท นับเป็นปรากฎการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่เป็นโอกาสดีต่อการผลักดันเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของแม่สอดเติบโตแบบก้าวกระโดด" นายสมศักดิ์กล่าว


วันอังคารที่ 23 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

กระบวนทัศน์ใหม่พัฒนาที่อยู่อาศัยไทย

  การเคหะแห่งชาติได้จัดสัมมนานานาชาติ "กระบวนทัศน์ใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองในประเทศไทย" โดยร่วมกับองค์กรพัฒนาเมืองระดับสากล PRCUD สหรัฐ เป็นหนึ่งในกิจกรรมครบรอบ40 ปีของการเคหะแห่งชาติ

          การสัมมนานี้เป็นการสัมมนาโต๊ะกลม มีผู้เชี่ยวชาญนานาชาติจากPRCUD และจากไทยร่วมอภิปรายแลกเปลี่ยนความคิดเห็น วิธีการดำเนินการ ตลอดจนแนวทางการพัฒนาที่อยู่และพัฒนาเมืองอย่างกว้างขวาง โดยมีบทสรุปข้อเสนอแนะในหัวข้อต่างๆ ประกอบด้วย

          1.การพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยตามแนวทางการพัฒนาตามโครงข่ายคมนาคมและโครงสร้างขั้นพื้นฐาน ที่ประชุมเสนอให้การเคหะแห่งชาติพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนโดยด่วน เพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนรวมทั้งพัฒนากลไกด้านการเงิน เช่น การอุดหนุนข้ามกลุ่มรายได้ การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน ธนาคารที่ดิน เป็นต้น

          สำหรับการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้น การเคหะแห่งชาติควรขยายอาณาเขตพื้นที่ให้เชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชนอื่นควรขอเพิ่มการกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคารให้มีความหนาแน่น จากผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพฯ พื้นที่ที่จะพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนควรขยายอาณาเขตพื้นที่สถานีเพื่อจัดให้มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ

          ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติใกล้สถานีฯ ควรจำกัดพื้นที่จอดรถ เพื่อส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยใช้ระบบขนส่งมวลชนพัฒนาพื้นที่ให้เดินเชื่อมต่อกันได้รวมทั้งส่งเสริมความร่วมมือกับภาคเอกชนจัดให้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความสมดุลกับแหล่งงาน และเสนอให้การเคหะแห่งชาติจัดทำโครงการนำร่อง

          2.การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน เนื่องจากกฎหมายการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนจะใช้ในเร็วๆ นี้ สำหรับการร่วมลงทุนเรื่องที่อยู่อาศัยยังเป็นเรื่องใหม่การเคหะแห่งชาติต้องทำความเข้าใจบทบาท และธรรมชาติธุรกิจอย่างถ่องแท้

          เช่น การเจรจา การกำหนดราคา การอุดหนุนและภาษี ซึ่งการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชนต้องอยู่บนพื้นฐานความเป็นหุ้นส่วนในระยะยาว ดังนั้นภาครัฐและภาคเอกชนจะต้องไว้วางใจซึ่งกันและกันในการดำเนินการ

          3.การบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัยและการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ การเคหะแห่งชาติควรนำวิกฤตมหาอุทกภัยปี 2554 มาเป็นโอกาสเตรียมความพร้อมรับปัญหาอุทกภัย การบริหารจัดการน้ำเช่น ปรับปรุงทางน้ำ จัดให้มีพื้นที่โล่งและเมืองสีเขียว จัดให้มีสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และออกแบบอาคารเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยการมีส่วนร่วมระดับชุมชน ผู้กำหนดนโยบาย ผู้พัฒนาสถาบันการเงิน รวมถึงองค์การระหว่างประเทศ เพื่อให้มีการแลกเปลี่ยนเรียนรู้และวางแผนชุมชนที่ป้องกันน้ำท่วมได้ การเคหะแห่งชาติควรทำโครงการนำร่องแสดงให้เห็นประโยชน์ที่จะได้รับ และควรริเริ่มรณรงค์และทำแผนส่งเสริมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองสีเขียวสำหรับไทยในอนาคต

          4.การเงินเพื่อที่อยู่อาศัยไทยจำเป็นต้องทำนโยบายที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติควรมีบทบาทกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศ การก่อสร้างที่อยู่อาศัย หมายถึงการสร้างงานและการจ้างงาน มีผลต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 10-15 การก่อสร้างที่อยู่อาศัย จึงมิใช่เรื่องการจัดให้มีอุปทานเท่านั้นแต่รวมถึงการตั้งถิ่นฐาน และจัดระเบียบชุมชนด้วย

          การเคหะแห่งชาติควรส่งเสริมภาคเอกชนทำกิจการความรับผิดชอบต่อสังคม จัดให้มีที่อยู่อาศัยแก่พนักงาน ควรร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์และสถาบันการเงินมากขึ้น ควรพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมายที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท รอบสถานีระบบขนส่งมวลชน ซึ่งภาคเอกชนยังไม่ได้พัฒนา โดยนำเครื่องมือพัฒนากายภาพและการเงินมาปรับใช้

          5.การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และการพัฒนาระบบบริการขั้นพื้นฐานของเมือง ปัจจุบันเมืองใหญ่ของไทย เช่น กรุงเทพฯ มีลักษณะซับซ้อน มีหน่วยงานเกี่ยวข้องหลายหน่วย ควรศึกษาและพิจารณาสร้างมูลค่าเพิ่มจากการลงทุน สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ นำมูลค่าที่เพิ่มขึ้นมากระจายคืนสู่ประชาชน การเคหะแห่งชาติควรเจรจากรุงเทพฯ ขอเพิ่มอัตราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่

          ปัจจุบันนโยบายพัฒนาเมืองยังไม่ชัดเจน อาจต้องพัฒนาถึงรูปแบบเมืองหลายศูนย์กลางและเชื่อมโยงกันด้วยระบบขนส่งมวลชน

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

TGBI จี้ราชการดันแผนแม่บทอาคารเขียว

ไทยโพสต์ * สถาบันอาคารเขียวไทย วอนภาครัฐเข้าดูแล เชื่อผลักดัน กม. "อาคารเขียว" ช่วยประหยัดพลังงาน เผยผังเมืองใหม่กำหนดให้มีพื้นที่สีเขียว แจกโบนัส FAR เพิ่ม 20%

          นายวิญญู วานิชศิริโรจน์ กรรมการและเลขานุการ สถาบันอาคารเขียวไทย (Thai  Green Building  Institute)หรือ  TGBI เปิดเผยว่า สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ร่วมกับ สภาวิศวกรรมแห่งประเทศไทย (วสท.) ก่อตั้งมูลนิธิอาคารเขียวขึ้น เพื่อดำเนินกิจกรรมภายใต้สถาบันอาคารเขียวไทยซึ่งเป็นองค์กรเอกชน โดยทางสถาบันฯ มีเกณฑ์อาคารเขียวไทย (Trees) เพื่อรับรองอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยเป็นอาคารที่มีการออก แบบ และก่อสร้างในรูปแบบการประหยัดพลังงาน

          "กระแสอาคารเขียวยังเป็นเรื่องใหม่ สถาบันฯ เป็นเอกชน โดยในปัจจุบันยังไม่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ ถ้าเปรียบเทียบกับสิงคโปร์ที่มีภาครัฐเป็นตัวขับเคลื่อน ดังนั้น มองว่าการที่ภาครัฐจะมาสนับสนุนภาคเอก ชน เชื่อว่าจะสามารถผลักดันแม่ บทกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม และอาคารเขียวได้ ในขณะที่ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่เริ่มใช้เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา มีการกำหนดให้อาคารที่มีพื้นที่สีเขียวจะได้รับโบนัสอัตราพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) เพิ่มขึ้นถึง 20%" นายวิญญู กล่าว

          ด้าน นายโคลิน จี ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาต่างประเทศ สถาบันการออกและการก่อสร้างประเทศสิงคโปร์ กล่าวว่า ปัจจุ บันสิงคโปร์ใช้แผนแม่บทอาคารเขียวแผนที่ 2 โดยรัฐบาลให้การสนับสนุนการทำอาคารสีเขียว คาดว่า ภายในปี 2030 สิงคโปร์จะมีอาคารเขียว 80% ของอาคารทั้งหมด ซึ่งจะช่วยประหยัดการใช้พลังงานได้มากถึง 35% ของการใช้พลังงานทั่วประเทศ

          นอกจากนี้สถาบันฯ เตรียม จัดงานบิลด์ อีโค เอ็กซ์โป ระหว่างวันที่ 11-13 กันยายน ที่มารินาเบย์ แซนด์ คอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ ประเทศสิงคโปร์ ซึ่งเป็นงานที่รวมนวัตกรรมด้านวิศวกรรมก่อสร้าง และ การออกแบบอย่างยั่งยืน ด้วยการนำเสนอเทคโนโลยี และ จัดการสัมมนาอาคารสีเขียวนานาชาติ รวมไปถึงการออกบูธจากผู้ประ กอบการ 300 ราย จาก 30 ประเทศ คาดว่าจะมีผู้เข้าร่วมงานกว่า 10,000 คน.

ที่มา: หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์

วันจันทร์ที่ 15 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

ราคาที่ดินหนองคายพุ่งรับ"เออีซี" แห่ซื้อเก็งกำไรขายกลุ่มทุน

นายวิวัฒน์ชัย จิวาศักดิ์อภิมาศ รองประธานและเลขาธิการหอการค้าจังหวัดหนองคาย และผู้ประกอบการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดหนองคาย กล่าวว่า ราคาที่ดินของจังหวัดหนองคายตอนนี้ถือเป็นช่วงที่มีราคาสูงมาก ราคาที่ซื้อขายกันจริงๆ ส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาที่ประเมินไว้มาก และที่สำคัญมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรกัน ส่งผลให้ราคาซื้อขายจริงสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์และที่ดินริมถนนสายที่ตัดจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาวนั้น ขณะนี้บูมกว่าทุกจุด อาคารพาณิชย์จากเดิมที่มีการซื้อขายกันที่ห้องละ 1.9-2 ล้านบาท สูงขึ้นเป็น 5-7 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินที่ซื้อ-ขายนั้นก็สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่าตัว ล่าสุดที่มีการซื้อขายกันอยู่ที่ไร่ละ 8-9 ล้านบาท ในขณะที่ราคาประเมินล่าสุดที่มีการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 อยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อไร่

ทางด้าน นายวีระชัยโชค มงคลภูมิรัตน์ รองนายกเทศมนตรีเมืองหนองคาย และที่ปรึกษาหอการค้าจังหวัดหนองคาย เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายขณะนี้ถือว่าสูงมากจนเต็มเพดาน เฉพาะค่าเช่าก็ยังสูงเช่นเดียวกัน ล่าสุดมีการเช่าที่ 30 ไร่ 30 ปี ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านบาท ส่วนราคาขายที่ดินในตัวเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจหลัก พื้นที่กว่า 4 ไร่ ขายกันที่กว่า 100 ล้าน ที่ริมแม่น้ำโขง 3 ไร่ ขาย 75 ล้านบาท โดยมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่ เช่น ซีพี แสนศิริ รวมไปถึงกลุ่มทุนที่เกี่ยวกับการสร้างที่อยู่อาศัย ได้เข้ามาหาที่ดินแปลงใหญ่เพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี (AEC) ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 คาดกันว่าจะมีนักลงทุนจากต่างชาติ 



เข้ามาในจังหวัดหนองคายเป็นจำนวนมาก มีการขออนุญาตสร้างรีสอร์ต โรงแรมขนาดใหญ่ 7 ชั้นริมถนนหนองคาย-โพนพิสัย รวมไปถึงโฮมโปรที่ได้ลงมือก่อสร้างไปแล้ว การลงทุนโครงการใหญ่ๆ ข้างต้นก็เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ปรับราคาขึ้นตามไปด้วย ทำให้ขณะนี้คนหนองคายระดับรากหญ้าจนถึงระดับกลาง ยากที่จะมีที่ดิน รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองเป็นของตัวเอง

การซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายเริ่มคึกคักตั้งแต่ต้นปี 2553 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2555 จนถึงขณะนี้การซื้อขายที่ดินและอาคารพาณิชย์ในจังหวัดหนองคายคึกคักมาก ทำให้ราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นอีก เมื่อเทียบกับปี 2554 แล้ว ราคาที่ดินและอาคารพาณิชย์ปรับขึ้นจากเดิม 2-3 เท่าตัว จากกระแสข่าวที่มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการใหญ่ๆ อีกหลายโครงการจะเข้ามา

ดำเนินการในเร็วๆ นี้ ประกอบกับจังหวัดหนองคายเป็นหน้าด่านในการเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน เมื่อมีการเปิดเออีซีในปี 2558 จึงทำให้กลุ่มทุนใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ มีกลุ่มทุนเข้ามากว้านซื้อที่ดินเป็นแปลงใหญ่ตั้งแต่ 50-300 ไร่ เพื่อขายให้กับบริษัทขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาตั้ง ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายมีราคาสูงเกินจริงขึ้นไปอีก ที่ดินที่มีการซื้อขายกันขณะนี้ส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของขายเอง แต่เป็นมือที่ 3-4 แล้ว

สำหรับราคาประเมินที่ดินที่สูงที่สุดนั้นจะอยู่ภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคาย โดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับถนนประจักษ์ที่เป็นถนนสายหลักภายในเขตเทศบาลราคาประเมินสูงมาก อยู่ระหว่าง 8-10 ล้านบาทต่อไร่ แต่การซื้อขายกันจริงๆ แล้วสูงกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะแปลงสวยๆ นั้นราคาซื้อขายกันจริงๆ จะสูงเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่ดินริมโขงภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคายนั้น ราคาประเมินอยู่ระหว่าง 3-4 ล้านบาท แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงกว่านี้ 

จุดที่มีการซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินอีกจุดหนึ่ง คือที่ดินริมถนนสายจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาว ซึ่งขณะนี้ถือเป็นถนนสายเศรษฐกิจ มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์มากกว่า 100 ห้อง ก็สามารถขายได้หมดภายในเวลาไม่นาน ราคาประเมินที่ดินริมถนนเส้นนี้อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อไร่ แต่ซื้อขายกันจริงๆ สูงถึง 8-9 ล้านบาทต่อไร่เลยทีเดียว

วันอาทิตย์ที่ 14 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

อ่านสัญญา "พิทักษ์สิทธิ์" ก่อนซื้อบ้าน

เปิดปมปัญหา ผู้ซื้อบ้าน กับ เจ้าของโครงการระลอกใหม่ แนะอ่านสัญญาก่อนซื้อขายที่อยู่อาศัย รับมือปัญหาอนาคต
ประเด็นปัญหาระหว่าง "ผู้ซื้อบ้าน" กับ "เจ้าของโครงการ" คงไม่ใช่เรื่องใหม่นัก จะเห็นได้ว่า มีกรณีการฟ้องร้องเกิดขึ้นแทบรายวัน หรือหากเปิดเข้าไปตามเว็บไซต์ Social Network ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Prakard หรือ Pantip ล้วนแล้วแต่มีเรื่องราว "หลังการขาย" ที่อยู่อาศัยที่ไม่น่าประทับใจนักทั้งโครงการเล็ก และโครงการใหญ่
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะลูกบ้านมีความคาดหวัง "สูง" ในการซื้อที่อยู่อาศัยว่าจะต้อง "ตรง" กับแผ่นป้ายโฆษณาที่โครงการได้ประกาศไว้ หรือ "ตรง" ตาม "คำบอก" ของพนักงานขายทุกประการ โดยเฉพาะกับการซื้อที่อยู่อาศัย "ราคาแพง" ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ลูกบ้านทุกรายต่างมองว่า จะต้องได้รับ "บ้านที่ดี" และ "บริการหลังการขาย" ที่ดีตามไปด้วย
แต่เมื่อถึงเวลาได้อยู่อาศัยจริง แล้วพบว่า ไม่เป็นไปตามความคาดหวัง ทั้งเรื่องคุณภาพของบ้าน การบริการต่างๆ ของเจ้าหน้าที่โครงการ ไปจนถึง บริการสาธารณะภายในโครงการ ซึ่งหมายรวมถึง "ทรัพย์สินส่วนกลาง" ต่างๆ ทั้งถนนส่วนกลาง พื้นที่สวนสาธารณะ คลับเฮ้าส์ ฯลฯ ที่ไม่เป็นไปตามที่ได้รับข้อมูลทาง "วาจา" จากพนักงานขายก่อนการตัดสินใจซื้อ จึงกลายเป็น "ปมปัญหา" ที่ลูกบ้านหวังให้ "เจ้าของโครงการ" เร่งแก้ไข ซึ่งในบางปัญหาเป็นข้อตกลงทาง “วาจา” ที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง อาจเป็นเรื่องยากต่อการแก้ไข เพราะสิ่งเหล่านั้นไม่ได้ระบุอยู่ใน “สัญญา”
การทำความเข้าใจกับ “สัญญาซื้อขาย” อย่างละเอียดและถูกต้อง จึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะเกือบทุก “ปัญหา” ที่ไม่ได้รับการแก้ไข ล้วนเกิดจากความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนในช่วงก่อนซื้อขาย ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเกิดจากการได้รับข้อมูลยืนยันทาง “วาจา” จากพนักงานขาย แต่ไม่ได้ตรวจสอบว่า ไม่มีระบุในสัญญาซื้อขาย
ล่าสุด กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ ได้รับการร้องเรียนจากนางวรวรรณ ลูกบ้านรายหนึ่งในโครงการธนาพัฒน์ เฮ้าส์ พระราม 3 เกี่ยวกับการอยู่อาศัยหลังการซื้อ โดยขอนำเสนอเป็น 3 กรณี ดังนี้
กรณีที่ 1 เรื่องการก่อสร้างโครงการใหม่บริเวณหน้าบ้าน
 
นางวรวรรณ ได้ระบุว่า ได้เลือกซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวบริเวณด้านในสุดของโครงการฯ ด้วยราคา 8.5 ล้านบาทตั้งแต่เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เพราะต้องการความสงบในการอยู่อาศัย ซึ่งบริเวณพื้นที่ตรงข้ามบ้าน เดิมเป็นพื้นที่โล่ง ก่อนตัดสินใจซื้อได้สอบถามพนักงานขายว่าพื้นที่โล่งดังกล่าว ทางโครงการฯ จะใช้เป็นพื้นที่เพื่อกิจกรรมใด ทางพนักงานขายระบุว่าจะจัดทำเป็นสวน แต่ปัจจุบันมีการก่อสร้างเป็นโครงการใหม่ ซึ่งในส่วนของการก่อสร้างโครงการใหม่ ไม่ได้ติดใจ ถือว่าเป็นสิทธิของบริษัทฯ แต่สิ่งที่ได้รับผลกระทบ คือ เรื่องเสียงและฝุ่น จึงสอบถามไปยังโครงการว่า ขอให้ทำงานเฉพาะวันจันทร์ถึงวันศุกร์ได้หรือไม่ ซึ่งทางโครงการฯ ได้ตอบกลับเป็นจดหมายยืนยันจะทำงานในวันจันทร์ ถึง วันเสาร์ ตั้งแต่เวลา 8.00 น. – 18.00 น. เช่นเดิม
“เสียงในการก่อสร้าง การขุดเจาะ ความสั่นสะเทือน เป็นสิ่งรบกวนการพักผ่อนในช่วงวันหยุดของดิฉัน จึงได้ร้องขอให้ทางโครงการฯ ดำเนินงานก่อสร้างเฉพาะช่วงวันจันทร์ - วันศุกร์” นางวรวรรณ กล่าว
กรณีที่ 2 เรื่องการใช้บริการที่คลับเฮ้าส์
นางวรวรรณ กล่าวว่า ก่อนการตัดสินใจซื้อพนักงานขายได้ชี้แจงว่า ค่าส่วนกลางในแต่ละเดือน ครอบคลุมบริการส่วนของสระว่ายน้ำในคลับเฮ้าส์ สามารถใช้บริการได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม  ซึ่งช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสามารถใช้บริการได้ฟรีตามปกติ แต่ปัจจุบันทางโครงการฯ ได้จัดเก็บค่าใช้จ่ายในส่วนของสระว่ายน้ำต่อการใช้ในแต่ละครั้งเพิ่ม และยังคงจัดเก็บค่าส่วนกลางตามปกติ
นอกจากนี้ ยังมีความกังวลว่า โครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างเปิดขายจะมีสิทธิในการใช้คลับเฮ้าส์ ซึ่งตนเองไม่เห็นด้วย เพราะจะทำให้ปริมาณผู้ใช้บริการมีจำนวนมากเกินไป

กรณีที่ 3 เรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ภายในบ้าน
นางวรวรรณ ระบุเพิ่มเติมว่า นอกจากปัญหาในด้านการอยู่อาศัยแล้ว ที่ผ่านมายังมีปัญหาเรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน เช่น ปัญหาไฟช็อต พื้นทรุด ท่อประปาตรงลานจอดรถแตก ทำให้ต้องซ่อมแซมต่อเนื่อง แม้ว่าจะเพิ่งซื้อมาเพียง 2 ปีเท่านั้น
เธอ ยังกล่าวอีกว่า อยากแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านทุกรายอ่านสัญญาการซื้อขายอย่างรอบคอบเกี่ยวกับสิทธิต่างๆ ภายในโครงการ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน และยอมรับในข้อตกลงถึงสิทธิที่จะได้รับหรือไม่ได้รับก่อนที่จะเซ็นสัญญา เพื่อลดปัญหาต่างๆ ในระหว่างการอยู่อาศัย
นอกจากนี้ ก่อนรับโอนบ้าน ในขั้นตอนของการตรวจความเรียบร้อย ควรหาผู้เชี่ยวชาญ เช่น วิศวกร หรือสถาปนิกร่วมตรวจรับบ้าน น่าจะดีกว่าการตรวจรับบ้านด้วยตัวเอง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญจะมองเห็นจุดสำคัญที่จำเป็นต้องตรวจสอบมากกว่า

ดัชนีราคาห้องชุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ประจำงวดครึ่งแรก ปี 2556

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานตัวเลขดัชนีราคาห้องชุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ประจำงวดครึ่งแรก ปี 2556 พบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมีค่าความเปลี่ยนแปลงของดัชนีมากที่สุด โดยดัชนีราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับงวดครึ่งแรกปี 2555 ส่วนในประเภทบ้านจัดสรร พบว่าดัชนีราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มจัดทำดัชนีราคาห้องชุดเป็นครั้งแรกในงวดประจำครึ่งแรกปี 2553 ส่วนดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและดัชนีราคาทาวน์เฮาส์นั้น ได้เริ่มจัดทำเป็นครั้งแรกในงวดประจำครึ่งแรก ปี 2554 โดยใช้ราคาในครึ่งหลังปี 2552 เป็นปีฐานสำหรับดัชนีทั้ง 3 ประเภท
ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดเป็นการประมวลผลจาการสำรวจโครงการอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯจังหวัดเดียว สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ เป็นการประมวลผลจากการสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯและ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ โดยมีรายละเอียดดังนี้
ดัชนีราคาห้องชุดรวมทุกระดับราคา สำหรับครึ่งแรกของปี 2556 มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.9 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2555 โดยเมื่อแยกพิจารณาในแต่ละช่วงราคา พบว่า
ห้องชุดที่มีระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555
ห้องชุดที่มีระดับราคา 50,000-79,999 บาท/ตารางเมตร มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555
ห้องชุดที่มีระดับราคาตั้งแต่ 80,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป มีค่าดัชนีเท่ากับ 110.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555
โดยสรุป ห้องชุดในระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าห้องชุดในระดับราคาอื่นๆ โดยเขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตวังทองหลาง (ถนนรามคำแหง) เขตคันนายาว (ถนนรามอินทรา) เขตประเวศ (ถนนศรีนครินทร์) เขตห้วยขวาง (ในซอยลึกเข้าไปจากถนนลาดพร้าว)
ส่วนห้องชุดระดับราคา 50,000-79,999 บาท/ตารางเมตร เขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่เขตห้วยขวาง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตดินแดง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตจตุจักร เขตบางกะปิ (ถนนรามคำแหง) และในเขตราษฎร์บูรณะ
และสำหรับห้องชุดระดับราคาสูงกว่า 80,000 บาท/ตารางเมตร ปรับราคาเพิ่มขึ้นน้อยกว่าห้องชุดในระดับราคาต่ำกว่า เขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตปทุมวัน เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตพระโขนง และเขตสาทร
สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 112.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2555 โดยหากแยกพื้นที พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 และใน 3 จังหวัดปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 118.4 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2555 โดยหากแยกพื้นที พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 และใน 3 จังหวัดปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9
ดัชนีราคาห้องชุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ต่างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับรอบครึ่งปีที่ผ่านมาหลายงวดรายงาน สืบเนื่องจากห้องชุด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ที่เปิดขายใหม่ในครึ่งแรกของปีมีราคาสูงขึ้นจากการปรับขึ้นค่าแรงและราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น