'คอนโด' จุดเสี่ยงฟองสบู่ ห่วงสร้างไม่เสร็จ -
คนแห่ทิ้งใบจอง : ณัฎฐ์ชิตา เกิดแดง ... รายงาน
ความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา
ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีอัตราเร่งตัวขึ้นมากเทียบกับปีก่อน
โดยเฉพาะในตลาดต่างหวัดที่ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่แข่งขันกันเปิดตัว
จนทำให้หลายฝ่ายจับตาว่าอาจซ้ำรอยปัญหาฟองสบู่
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยอมรับว่า
การเปิดตัวของที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้มีการเปิดตัวของที่อยู่อาศัยมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนจริง
โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวถึง 27,800 หน่วย
จำนวน 60 โครงการ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการหันไปลงทุนทำคอนโดแทนบ้านแนวราบ
เพื่อหนีปัญหาน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นอีก แต่ปัจจัยหลักจริงๆ
คือมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก และมีข้อจำกัดด้านผังเมืองตามกฎหมายใหม่
รวมถึงการลงทุนดักรอโครงการรถไฟฟ้า 10
สายที่จะเกิดขึ้นในกทม.ทำให้การเปิดตัวโครงการขณะนี้อาจจะมากกว่าความต้องการซื้อจริงไปบ้าง “ราคาที่ดินแพงขึ้นมาก โดยเฉพาะราคาซื้อขายสูงเกินราคาประเมินไปมาก
ที่ดินย่านกลางๆ สุขุมวิทราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
ขณะนี้ขยายมาถึงต้นซอยสุขุมวิทแล้ว
แต่ผู้ประกอบการก็แข่งกันเปิดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ดี เพราะมองว่ายังมีกำลังซื้ออีกมาก
ทางศูนย์อสังหาฯ ได้เตือนผู้ประกอบการไปแล้วว่าอย่าเร่งเปิดโครงการมากเกินไป
แต่ในกทม.ไม่น่าห่วงเท่าต่างจังหวัด
เพราะมีโอกาสที่จะขายได้ทั้งอยู่จริงหรือซื้อลงทุนและเก็งกำไร”
ต่างจังหวัดแข่งจองต่ำดาวน์ถูก
นายสัมมากล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปี 2555 เป็นต้นมา พบว่าในต่างหวัดมีการเปิดตัวโครงการเยอะมาก
เหตุที่ตลาดบูมส่วนหนึ่งเป็นเพราะก่อนหน้านี้คนกรุงเทพฯ ปริมณฑล
มีการอพยพหนีน้ำท่วมไปอยู่ต่างจังหวัดกว่า 1 ล้านคน
ทั้งไปอยู่ถาวรและชั่วคราวจึงมีการลงทุนซื้ออสังหาฯ เป็นบ้านหลังที่ 2
โดยเฉพาะคอนโด ทำให้ผู้ประกอบการเห็นช่องทางการขยายการลงทุนออกไปตามหัวเมืองทั้ง
พัทยา ชลบุรี หัวหิน หรือหลายจังหวัดในภาคอีสาน
เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
ขณะที่ผู้บริโภคเองก็มองว่าการซื้อบ้านหลังที่สองถือเป็นหลักประกันความเสี่ยงภัยที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
จึงตามไปจองซื้อโครงการที่เปิดใหม่ในต่างจังหวัด
โดยเฉพาะโครงการที่เป็นที่รู้จักและน่าเชื่อถือ
จากการแข่งขันกันเปิดตัวโครงการและขยายการลงทุนดังกล่าว
ทำให้ราคาที่ดินในต่างจังหวัดขยับสูงขึ้นมากเช่นกัน
โดยเฉพาะในจังหวัดที่ติดต่อกับเพื่อนบ้านอย่างภาคอีสานก็เป็นการขยายตัวเพื่อรองรับเออีซี
เพราะได้อานิสงส์จากการที่ประเทศลาวมีเศรษฐกิจและกำลังซื้อสูงขึ้น
หรือจังหวัดต่างๆ ที่เป็นเส้นทางของรถไฟความเร็วสูงก็ขยับขึ้นเช่นกัน
ถือเป็นการเก็งกำไรที่ดินรับอนาคตที่ไม่ชัดเจนว่าจะเกิดขึ้นอีกกี่ปีด้วยซ้ำ
ทั้งนี้ การแข่งขันกันเปิดโครงการทั้งรายใหญ่รายเล็ก จึงมีการแข่งขันกันทำราคา
เช่น จอง 999 บาท ผ่อนดาวน์เดือนละพันกว่าบาท หรือมีของแถมล่อใจ
ทำให้เสียงสะท้อนที่ได้รับจากผู้ประกอบการขณะนี้ส่วนใหญ่ระบุว่ายอดจองเข้ามามากหรือขายได้หมด
ทำให้ยิ่งเปิดโครงการใหม่ๆ เพราะคิดว่ายังมีความต้องการซื้ออยู่ ทั้งๆ
ที่โครงการเก่ายังก่อสร้างไม่เสร็จ
เพราะคอนโดส่วนใหญ่จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณปีกว่า สำหรับการจองซื้อคอนโดในต่างจังหวัดพบว่ามี
3 กลุ่ม คือกลุ่มที่ซื้ออยู่จริง
ซึ่งเป็นกลุ่มคนในพื้นที่ที่เปลี่ยนพฤติกรรมจากอยู่บ้านแนวราบมาอยู่คอนโดแทน
กลุ่มคนจากจังหวัดใกล้เคียงที่มาทำงานหรือส่งลูกหลานมาเรียนหนังสือ
ที่ซื้อแทนการเช่าหอพัก และกลุ่มนักลงทุนจากจังหวัดอื่นๆ
ที่เข้าไปซื้อเพื่อยู่จริง ลงทุน หรือเก็งกำไร “หากดูการซื้อเพื่อลงทุนกับเก็งกำไรแล้ว
น่าจะมีประมาณ 10-15% ซึ่งการซื้อเพื่อลงทุนต่างจากเก็งกำไรตรงที่ตั้งใจจะโอนจริง
แต่อาจเอาไว้ขายต่อหรือปล่อยให้เช่า ส่วนเก็งกำไรจะไม่รอโอน แต่จะขายใบจองก่อน
พบว่าบางโครงการมีคนจองถึง 6-8 ห้องทีเดียว โดยปัจจุบันดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ
ทองราคาลง จึงหันมาลงทุนอสังหาฯ หากเป็นเงินในกระเป๋าตัวเองก็ไม่เสี่ยง
แต่ถ้ากู้เงินมาซื้อก็คงไม่ดี”
ฟันธงปีนี้ไร้ฟองสบู่จับตาปีหน้า
นายสัมมา ยืนยันว่า ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณของฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ
ซึ่งการจะออกมาตรการมาคุมอาจทำให้ภาคอสังหาฯชะงักได้ โดยเฉพาะในส่วนของบ้านหลังแรก
ส่วนบ้านหลังที่ 2 นั้น จะคุมหรือไม่คุมก็ได้
แต่ส่วนตัวเห็นว่าปัจจุบันนี้มีความจำเป็นเผื่อกรณีฉุกเฉิน จึงไม่ควรเข้มงวดเกินไป
อย่างไรก็ตาม บ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป ควรจะมีควรเข้มงวดมากขึ้น
เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคตทั้งการเก็งกำไรและฟองสบู่
แต่ต้องกำหนดคำนิยามของบ้านหลังแรกให้ชัดเจนเหมือนในต่างประเทศ
ซึ่งบ้านหลังแรกอาจไม่ใช่บ้านหลังแรกในชีวิต
โดยอาจมีการกำหนดช่วงเวลาการซื้ออสังหาฯ ภายใน 5-10 ปีก็ได้ “มาตรการเพิ่มเงินดาวน์เป็นเพียงการคุมที่ปลายเหตุ
จริงแล้วต้องคุมที่ต้นเหตุด้วย โดยเฉพาะการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการของแบงก์
เพราะที่น่าเป็นห่วงคือการเปิดโครงการในต่างจังหวัดมากและเร็วเกินไป ทั้งๆ
ที่ระบบขนส่งมวลชนยังไปไม่ถึง โดยบางโครงการที่เปิดตัวปี 2555
จนถึงขณะนี้ยังก่อสร้างไม่เสร็จ
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเกิดการแย่งผู้รับเหมาและแรงงานขาดแคลนด้วย
จึงต้องจับตาว่าในปีนี้จะมีโครงการที่สร้างไม่เสร็จและเลื่อนไปปีหน้ามากน้อยแค่ไหน
หรือมีการทิ้งใบจองหรือเงินดาวน์หรือไม่” อย่างไรก็ตาม แม้ขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาฟองสบู่
แต่หากผู้ประกอบการยังเกินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง
ขณะที่มีความเสี่ยงต่างๆ เกิดขึ้น ทั้งเศรษฐกิจแย่ลง เงินบาทแข็งค่า ส่งออกลดลง
ก็อาจจะเห็นการทิ้งโครงการหรือสร้างไม่เสร็จเกิดขึ้นเหมือนปี 2540
ซึ่งปีนี้คงไม่เห็นแต่ปีหน้าคงต้องจับตาดูต่อไปสอดคล้องกับที่นายโสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เปิดเผยถึงผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปีนี้ พบว่าอสังหาฯ
ทุกประเภทเปิดตัวใหม่อย่างคึกคัก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในไตรมาส 1
ปีนี้มีสูงถึง 29,783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 79,942 ล้านบาท หรือเฉลี่ยยูนิตละ 2.684 ล้านบาท
ลดลงจากปีที่แล้วที่ค่าเฉลี่ย 3 ล้านบาท
ขณะที่สินค้าที่เปิดใหม่เป็นห้องชุดมีมากถึง 78% ของทั้งหมด
ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาปานกลาง-ต่ำ คือราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
แสดงถึงอาการเก็งกำไรพอสมควร
ทริสมองลงทุนคอนโดเสี่ยงสูงสุด
ด้านนายสันติ กีระนันทน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด
กล่าวว่า ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสเกิดฟองสบู่ได้
หากเศรษฐกิจของประเทศสะดุด และกลุ่มที่น่าเป็นห่วงสุดคือ กลุ่มผู้ประกอบการที่เน้นคอนโดมิเนียมแนวสูง
มีอัตราหนี้สินต่อทุนสูง เนื่องจากต้องใช้เวลาในการก่อสร้างนานกว่า 3 ปี
จึงจะทยอยรับรู้รายได้ หากในช่วงเวลาดังกล่าว
มีเหตุการณ์ไม่คาดคิดเกิดขึ้นก็จะเกิดปัญหา
ทั้งการก่อสร้างสะดุดและเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนกับปี 2540 ทันที จึงเห็นด้วยที่
ธปท.จะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯมากขึ้น ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมที่สูงไม่เกิน
8 ชั้น จะใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นาน
แม้เศรษฐกิจจะมีปัญหากลุ่มดังกล่าวก็สามารถอยู่รอดได้
โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ
ส่วนใหญ่จะสร้างบ้านตามคำสั่งของลูกค้าอยู่แล้วจึงไม่ค่อยมีปัญหา
อีกทั้งหากดูตัวเลขหนี้เอ็นพีแอลกลุ่มที่อยู่อาศัยยังถือว่ามีน้อยมาก
ดีมานด์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันจึงเป็นของจริง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป
โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานที่เพิ่งจบใหม่
ก็จะหันมาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นอันดับแรก และตัวแปรสุดท้ายก็คือทิศทางดอกเบี้ย
หากดอกเบี้ยขยับขึ้นก็จะทำให้ดีมานด์ลดลงทันทีนายกฤษณ์ เสสะเวช
กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด หรือ บสก.มองว่า
ยังไม่เห็นสัญญาณของฟองสบู่จากภาคอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองได้เข้มงวดในการปล่อยกู้กับผู้ประกอบการและผู้ซื้อรายย่อยมากขึ้น
ดังนั้น จึงไม่น่ากังวล ส่วนที่มองกันว่าจะเกิดฟองสบู่นั้น
น่าจะเกิดจากโครงการต่างๆ ที่ขายไม่หมด และจริงๆ
ฟองสบู่ก็น่าจะเกิดมาจากเงินเฟ้อก่อน
จึงเชื่อว่าธปท.ยังไม่น่าจะมีมาตรการควบคุมอะไรออกมาในระยะนี้ แต่อาจจะกระจายการควบคุมสินเชื่อบ้านซึ่งถือว่าเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น